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三年之后，中國房租漲幅將會超過房價！

163貴州人事網(wǎng)2018年7月31日訊：先問你三個問題：

你買房的時候，關(guān)注過周邊租金嗎？

你購買房子的月租金，能夠包住你的月供嗎？

你認為你買房的城市或者板塊，房租的短期趨勢是什么，長期趨勢是什么？

以上的三個問題，我問過很多準備投資買房的人。然而，真正搞過調(diào)查，有答案的人卻很少。甚至更多的人說，從沒有想過。

原因很簡單，因為房租收益，相對于房產(chǎn)增值收益，實在太不值得一提了。

首先，先看一下現(xiàn)在的中國租金收益水平在全世界幾大發(fā)達國家中的比較。（2017年數(shù)據(jù)）。

中國一線城市平均租金回報率是1.5%，也就是說當房價不變，當租金不變的情況下，北上深購買房子的人，需要在不到70年之后可以收回成本。而大家都知道，中國住宅土地的使用權(quán)是70年，只能說“好長，好巧”。

看完了國家間的對比，我們再來看城市之間的對比。

這是世界租售比前幾名城市的排名和數(shù)值，居前三名的奧蘭多、休斯頓和劍橋租金收益率居然高達10%，10年的房租就可以回本，10年的房租就可以再買一套房子，我實在是想問問租房的老兄，你為什么不買套房子嗎？

再看北京，權(quán)威的數(shù)據(jù)我沒有在相關(guān)部門查到，倒是粉絲給我發(fā)來一個更加具體的對比數(shù)據(jù)圖。

最低1.29%，最高1.89%，看來在北京房子租售比超過2%，確實也不容易。

主要的50個城市，2017年租售比沒有超過4.5%的。那么再向西的三線城市呢?只能說，在這些城市，更多已經(jīng)不是租售比的問題，而是是否能夠租出去的問題了。

租金這么低，那么是不是租房人太少，房子不好租了嗎？

完全不是，因為從《中國流動人口發(fā)展報告》公布的數(shù)據(jù)來看，需要租房的人還是不少的。

近10年來，中國流動人口（非本地戶籍）規(guī)模一直在增大，從2009年的1.8億已經(jīng)增大到2017年的2.5億。

那么占中國人口總量五分之一的這部分人，是如何解決居住問題的呢？

實際上只有8.6%能夠在工作地點買房，67.3%的人只能靠租房解決住的問題。也就說近2億人需要靠租住私房解決居住問題。

有這么多人的租房，房租近10年的變化是什么呢？

先來看北京的情況。

從2007年到現(xiàn)在，實際上北京的二手住宅租金指數(shù)（紅線）一直還是向上的，并未出現(xiàn)大的上揚或下跌。但同時二手住宅價格指數(shù)（藍線）也是基本上向上的，但增幅越來越大，慢慢和租房指數(shù)拉開距離，并且房價指數(shù)從2015年末猛然抬頭，以陡坡形式向上增長，達到了驚人的漲幅。

過去10 年北京二手住宅房價的復合增速為14%（特備是從2015到2017，符合增長率高達30%以上），二手住宅租金的復合增速為3%，因此租金回報率從2008 年的3.25%跌到現(xiàn)在的1.40%。

通常來講，房價和房租同漲同跌，這是房地產(chǎn)市場的一般規(guī)律，過去十余年一線城市房價與房租走勢也大體符合這一趨勢。

歷史數(shù)據(jù)顯示以往租金下跌伴隨房價也會下跌，趨勢基本相同，只是幅度不同。而本輪周期，卻出現(xiàn)房價與租金的背離趨勢，房價大幅度上揚，而租金小幅下挫。

然而，從2016年開始，北京市房租停止上漲，租金和房價出現(xiàn)明顯的逆向而行。

不但北京是這樣，幾個一線城市都是這樣，在房價大幅度上揚的背景下，租金不但不漲，反而下挫。

其中原因又是什么呢？

還是供求關(guān)系。

因為本輪房地產(chǎn)周期之后，租房的人群實實在在的減少了。

在本輪房地產(chǎn)一線大漲之后，我有好幾個原來在一線當北漂、滬漂和深漂的朋友回到了鄭州工作并且買了房子。他們給出理由就是：

1、北京房價漲成這樣，對于他們這種北漂來說，已經(jīng)徹底絕了在北京買房的念頭，而且怕家鄉(xiāng)房價再漲的買不起，所以趕緊在老家就業(yè)并且置業(yè)。后來北京限購的要求更是絕了這幫人北京買房的理想。

2、還有點經(jīng)濟實力的人，也趕快買了面積較小的二手房完成北京置業(yè)，直接搬了進去，以這種方式結(jié)束“北漂”生活。

3、還要的人或者直接去了北三縣，南三縣買房子，每天開始候鳥式上下班。

統(tǒng)計表明，2016年北京常住人口首次出現(xiàn)下降達4 萬人（中心城區(qū)外遷明顯），常住人口的擠出意味著對租房需求的下降。另外，北京和上海分別有2200 萬和2500 萬常住人口紅線的限制，這就意味著未來人口不管是行政管控還是自然擠出，都會導致未來北京和上海的飽和以及人口的流出。

而租賃房源供給呢？卻出現(xiàn)相對的充裕。

從去年開始，中央一系列利好租賃市場的實質(zhì)性政策紅利接踵而來，尤其是拍地時的自持比例讓未來用于交易的住房被擋在了交易市場之外，被動得轉(zhuǎn)化為用于出租的物業(yè)。

由于市場中用于出租的房源迅速增加，但短時間內(nèi)的需求卻在下降，短時間內(nèi)租金降低將成為趨勢。

在我們后臺，經(jīng)常有粉絲發(fā)出“房價2萬，工資3千”不合常理的感嘆。實際這個邏輯從根本上是錯誤的，因為房價的高漲，反應的是房源數(shù)量和中國家庭財富集中度的平衡關(guān)系，因為一個人（家庭）可以擁有10套8套房子，即使一個城市做不到，但是放在全國他也是可以做到的。因此房價高低和城市平均收入沒有直接關(guān)系。

然而，和城市平均收入有直接關(guān)系的就是房租，因為一旦城市房租過高，直接面臨就是人口的流失，人要不就是咬牙買房，要么就是直接拋棄這個城市。

因此，房租相對于房價來說，更加穩(wěn)定，因為人的收入漲不上去，房價即使再高，房租也很難快速上漲（房租上漲經(jīng)常是季節(jié)性的而非年度性的）。

那房租收益率會一直這樣低下去嗎？

不，房租在經(jīng)過兩三年短暫的低迷之后，一定會慢慢漲上去，甚至在三年之后越漲越快，超過房價的漲幅，而且這是一個長期的趨勢。

1）現(xiàn)在整個中國樓市的大原則是什么？

房住不那么問題來了，怎樣才能引導大家既買了房子（保證經(jīng)濟增長和地方財政收入），又不能去炒房子？

第一種是行政的手段，比如限售。但行政手段是有時效性的，要么三年，要么五年。

更長久的一定是“經(jīng)濟手段”，只有當大家房子持有時候的總收益，大于一次炒房的價差收益，大家才會真正從心中愿意“房住不炒”。

持有收益是什么？最重要的就是“房租”。

所以從政策層面，國家一定會鼓勵房租要抬升，甚至以財政的力量補貼房租，比如合肥市已經(jīng)開始了這樣的嘗試。

2）國家的力量以國企的形式現(xiàn)在已經(jīng)開始介入租房。

然而，這些企業(yè)既然介入這個市場，是一定要盈利的，否則不可能長期持續(xù)經(jīng)營。同時不能長期虧損，長期虧損就意味著國有資產(chǎn)的流失，一年兩年可以，但是長期以來財政是負擔不起的。

如果按照現(xiàn)在的租金水平，這些企業(yè)止損不虧是很難的，所以房租必將在這些企業(yè)市場帶動下上漲。

3）未來全國房租和房價一樣，一定是分化的。

一線二線和三線四線城市是分化的，因為人口是決定租金水平的最大因素，前者是持續(xù)流入的，而后者是持續(xù)留出，這是大趨勢任何人都無法改變。至于收入，當一個城市完成產(chǎn)業(yè)升級，收入的提升是必然的，這可能也是今年所有一線二線城市拼命搶奪高學歷人才的目標之一。

同時，城市之內(nèi)房租也一定是分化的，有地鐵的和無地鐵，物業(yè)好的和物業(yè)差的都在分化，畢竟人的收入在增加，對美好生活的追求在增加，90后、00后絕不是愿意蝸居一生的一代人。

發(fā)布時間：2018-07-31來源：163貴州人事考試信息網(wǎng)

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