163貴州人事網(wǎng)編輯：4月已經(jīng)過(guò)完，傳統(tǒng)意義上樓市的金三銀四也拉下帷幕，樓市火爆的現(xiàn)象持續(xù)了近三年了，從2015年人人都在談?wù)摲孔?，街頭巷尾，從剛畢業(yè)的年輕人到耄耋老人，幾乎都成了房產(chǎn)的專(zhuān)家，似乎大家對(duì)這個(gè)行業(yè)都無(wú)比的了解，紛紛的做出自己的判斷，然后開(kāi)始行動(dòng)，或買(mǎi)或賣(mài)，都迫不及待的想要成為這場(chǎng)大戲的一個(gè)演員，為什么會(huì)這樣迫切，根源還是一句老話，熙熙攘攘皆為利往，本質(zhì)都是為了讓自己的利益更大化。那么這樣的情形還會(huì)持續(xù)多久?這個(gè)問(wèn)題似乎現(xiàn)在也沒(méi)有專(zhuān)家再敢去預(yù)測(cè)，又或者因?yàn)楸旧磉@個(gè)事情已經(jīng)超出傳統(tǒng)理論的界定，又或者是其他的種種的原因……
黑格爾說(shuō)“太陽(yáng)下沒(méi)有新事物”，我是這句話的忠實(shí)信徒，所有的事情都必須是有據(jù)可循，不可能憑空就產(chǎn)生，只要我們抓住主要的線索，問(wèn)題也就能看的更加的清晰
表象：
一線：從2015年開(kāi)始北上廣深開(kāi)始迅速啟動(dòng)，當(dāng)普通無(wú)購(gòu)房需求的人了解到的時(shí)候，已經(jīng)到了一天漲幾萬(wàn)或者幾十萬(wàn)的情況了，賣(mài)家由于價(jià)格各種毀約，然后短短幾個(gè)月的時(shí)間，房?jī)r(jià)實(shí)現(xiàn)了翻番，政府迅速出臺(tái)限購(gòu)政策，態(tài)勢(shì)基本穩(wěn)定住，但仍在緩慢的上漲
二、三線：大部分都是從2016年開(kāi)始，迅速激動(dòng)，半年到一年的時(shí)間翻倍，最具代表性的城市就是合肥等省會(huì)城市，然后限購(gòu)控制住
四、五、六線：這部分城市大概比二線晚了半年，雖然大部分沒(méi)有到翻倍的情況，但也普遍漲了30%以上，如果太熱就也會(huì)被控制住
表象結(jié)論：看現(xiàn)象，二、三線是一線溢出的購(gòu)買(mǎi)力引發(fā)啟動(dòng)的、四、五、六線是二、三線溢出購(gòu)買(mǎi)力引發(fā)啟動(dòng)的，那么問(wèn)題來(lái)了，一線是怎么啟動(dòng)的呢？溫州炒房團(tuán)這次可沒(méi)有參與啊，那是誰(shuí)呢？
啟動(dòng)的原因：
讀者有沒(méi)有想過(guò)。萬(wàn)物皆有因果，我們作為屁民很難直接獲得根源信息，那么看看這兩年我們的老爺們?yōu)榱俗尫績(jī)r(jià)穩(wěn)住做的努力，里面有一條低調(diào)的說(shuō)了，限制基金和企業(yè)等資金進(jìn)入地產(chǎn)行業(yè)，千萬(wàn)不要以為進(jìn)入地產(chǎn)就是蓋房子，借貸款給房企這么簡(jiǎn)單，炒房這種沒(méi)有技術(shù)含量來(lái)錢(qián)又快的方式才是首選，似乎最大的推手浮出水面，但是為什么他們突然這樣干，在我的認(rèn)知范圍內(nèi)，這是一種默契，至于和誰(shuí)的默契，而且能全國(guó)性的統(tǒng)一行動(dòng)，只能靠你們的想象力了，阿彌陀佛
那么這樣做有什么好處呢？
看問(wèn)題要先看直接因素，讓樓市暴漲最直接的原因是什么呢，大量資金、巨額資金、海量資金，那么資金來(lái)源是很重要的點(diǎn)：
第一、表面看基金、企業(yè)為啥要這樣干，因?yàn)樗麄冎溃诜鹱媪α考映窒?，這樣穩(wěn)賺，而且獲得大量的資金，說(shuō)白了，就是能賺很多錢(qián)，很多人的消息靈通程度至少比市場(chǎng)早半年
第二、當(dāng)時(shí)有個(gè)政策是每人最多換5萬(wàn)美金，那時(shí)候很有趣的事情就是上海大媽?zhuān)抨?duì)、換外匯，當(dāng)時(shí)貌似除了互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)，各個(gè)行業(yè)都開(kāi)始出現(xiàn)了不景氣，似乎大家對(duì)于未來(lái)人民幣的貶值預(yù)期成了一致，全世界人民幣最多的地方就是國(guó)內(nèi)，如果沖擊起來(lái)，后果不堪設(shè)想，必須想辦法讓錢(qián)去其他的地方，不能動(dòng)外匯，這些大媽確實(shí)有錢(qián)啊
資金風(fēng)格：
大額資金：想象一下，如果一個(gè)基金經(jīng)理或者企業(yè)的專(zhuān)業(yè)投資人士，需要對(duì)盈利業(yè)績(jī)負(fù)責(zé)，需要對(duì)客戶負(fù)責(zé)，那么肯定會(huì)選擇快進(jìn)快出，而且賺錢(qián)概率坐高的方式來(lái)操作，手握巨額現(xiàn)金，你會(huì)全款購(gòu)置房產(chǎn)還是貸款呢？之前大家聽(tīng)說(shuō)的，一下全款一棟樓的事情，想象一下吧，這部分錢(qián)是來(lái)哪里，哪里有這樣的財(cái)力
散戶資金：這么多年存的錢(qián)，如果手頭有閑錢(qián)，很多人會(huì)選擇全款，或者少貸款，這個(gè)是比較符合傳統(tǒng)中國(guó)人的思想的，如果錢(qián)實(shí)在不夠首付呢，那就找親戚朋友借點(diǎn)吧，說(shuō)白了，最早期的時(shí)候也就是16年這一年應(yīng)該是這幾年居民使用貸款比例最低的一年，然后逐年上升，說(shuō)白了，到了最后，也就是看銀行的臉色
大勢(shì)層面：
平民看到的：15年的時(shí)候，當(dāng)時(shí)大家最關(guān)心的都是地方債的問(wèn)題，因?yàn)?008年當(dāng)年的刺激計(jì)劃很多債都是到了置換期。然后官方數(shù)據(jù)表示當(dāng)年的進(jìn)出口貿(mào)易額一片慘淡，這個(gè)大家可以去查數(shù)據(jù)，統(tǒng)計(jì)局的官網(wǎng)上都有。反正就各種不好，然后落后產(chǎn)能過(guò)剩、新型企業(yè)并未成長(zhǎng)起來(lái)，我們偉大的領(lǐng)導(dǎo)層，做出了轉(zhuǎn)型之路，可以說(shuō)這個(gè)政策是恰逢其時(shí)，問(wèn)題已經(jīng)在了，路也明確了，接下來(lái)就是怎么干的問(wèn)題了？
在今天老百姓都明白的真理就是，沒(méi)錢(qián)啥也干不成，干啥都得花錢(qián)，對(duì)于我們的領(lǐng)導(dǎo)層也一樣，那么債務(wù)問(wèn)題和轉(zhuǎn)型之路都需要錢(qián)啊，怎么辦、怎么辦？又不能亂印錢(qián)，這里很多人都肯定覺(jué)得這些人不一直在瘋狂印錢(qián)么，這個(gè)我就不想解釋了，當(dāng)年亂印錢(qián)的那位，還在桃花島上呢，而且我們經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)這么快，是很正常的，只是為我們處在這個(gè)時(shí)期，如果你和五六十年代那種經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)相比，肯定覺(jué)得錢(qián)就是在亂印。（這個(gè)印錢(qián)問(wèn)題如果想了解，可以看我之前發(fā)的文章“高手在民間”）話說(shuō)回來(lái)，我們債務(wù)問(wèn)題需要錢(qián)，而且轉(zhuǎn)型需要錢(qián)，那么怎么辦，很多人想，難怪房子暴漲地皮猛漲，如果僅僅是這樣的邏輯，那么和封建社會(huì)有什么區(qū)別，如果想長(zhǎng)治久安，是不能因?yàn)樾枰X(qián)就這樣干的。
真正的邏輯是：舉個(gè)簡(jiǎn)單的例子，如果我們?nèi)绻卞X(qián)去銀行借錢(qián)，你的抵押物是50塊錢(qián)，你就能貸大概25，如果你抵押物是100，你就大概能借50，明白了嗎，資產(chǎn)價(jià)值直接能決定你的負(fù)債的資格，你資產(chǎn)價(jià)格越高，你擁有的負(fù)債的能力也就越高，因?yàn)殂y行認(rèn)為這筆債務(wù)沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)，這樣就能玩下去，如果你50塊錢(qián)的東西，貸給你100塊，然后你肯定直接就不還了，債務(wù)有人愿意償還，就是債務(wù)，沒(méi)人還，就屁都不是。
領(lǐng)導(dǎo)身邊很多精英啊，他們熟練知道這樣的策略，如果我們資產(chǎn)價(jià)值上升了，負(fù)債能上升，之前背負(fù)的債務(wù)似乎也就沒(méi)有那么嚴(yán)重了，那么我們能不能讓資產(chǎn)價(jià)值升高一些呢，這個(gè)想法很好，但是要考慮，如果資產(chǎn)這樣憑空升高，就叫泡沫，如果泡沫破了，后果不堪設(shè)想，關(guān)鍵在于這個(gè)泡沫要快速吹大，不能讓很多人“坐轎子”，薅社會(huì)主義羊毛，所以從這點(diǎn)看，這次樓市啟動(dòng)速度之快，一切都是在掌控中的。資產(chǎn)價(jià)格上來(lái)了，如果這些資產(chǎn)想要變現(xiàn)，那么也會(huì)出大問(wèn)題，最重要的就是錢(qián)沖擊外匯，流向海外，看看這幾年，那幾個(gè)出名的大企業(yè)誰(shuí)還敢往外面繼續(xù)撒錢(qián)。就想股票一樣，只要快速的拉升，然后吸引資金進(jìn)入，然后就停牌，這幾年就過(guò)去了，這里說(shuō)的停牌就是各個(gè)地方買(mǎi)入之后幾年不準(zhǔn)賣(mài)房。如果這幾年過(guò)去了，經(jīng)濟(jì)開(kāi)始復(fù)蘇，到時(shí)候這些資產(chǎn)價(jià)格也就坐實(shí)了，這就是為什么到了今天，樓市沒(méi)有那么大的上升空間了，各個(gè)地方卻在拼命的護(hù)盤(pán)。這里面道理自己體會(huì)
說(shuō)了這么多，需要解釋一個(gè)概念，去杠桿。去杠桿，很多人并不明白這個(gè)是什么意思，而且磚家叫獸們似乎也不想讓大家明白，這個(gè)就比方，你這個(gè)人剛畢業(yè)出來(lái)，你一個(gè)月掙一萬(wàn)塊，然后你借款10萬(wàn)去消費(fèi)，每個(gè)月還5000，然后5000自己開(kāi)支，如果你工作穩(wěn)定，甚至工資每個(gè)月還有提升，每個(gè)月按期還錢(qián)，這樣就很好，這個(gè)杠桿是正常的，但是如果你每個(gè)月需要還8000，剩下的錢(qián)根本不夠自己開(kāi)支，工作又不穩(wěn)定，那么這個(gè)杠桿肯定是很高的，而且對(duì)于借給你錢(qián)的人來(lái)說(shuō)，這筆債務(wù)，隨時(shí)可能變成壞賬，然后你還不了，或者不打算還了，這個(gè)坑就甩給了借給你錢(qián)的，這就是風(fēng)險(xiǎn)，現(xiàn)在說(shuō)的化解金融風(fēng)險(xiǎn)就是這樣的情況，去杠桿就是你賺錢(qián)的速度應(yīng)該和負(fù)債能力想匹配，不然容易掛逼，話糙理不糙。
通過(guò)資產(chǎn)價(jià)格的方式，各個(gè)地方能大賺一筆地錢(qián)，而且能降低負(fù)債率，對(duì)于企業(yè)去杠桿也有好處，提高資產(chǎn)價(jià)格，一方面負(fù)債率低了，一方面杠桿低些，而且各個(gè)地方的話事人，都有錢(qián)了，那么接下來(lái)就可以抓緊按照定的路子，轉(zhuǎn)型升級(jí)了，不知道大家能不能理解
那么去掉的杠桿都去哪里呢，那我反問(wèn)一句，房子最終被誰(shuí)買(mǎi)了呢？自己體會(huì)吧
現(xiàn)在的情況：
房?jī)r(jià)已經(jīng)比啟動(dòng)的時(shí)候漲了不少了，而且根據(jù)人民銀行的數(shù)據(jù)，老百姓身上的債務(wù)也都上足了。一線城市也都不漲了，一線城市由于價(jià)格太高，只要信貸稍微收縮，沒(méi)有杠桿根本買(mǎi)不起。二線城市，這種一般看人口，需要不斷的吸引人口來(lái)維持價(jià)格，或者出政策，再有膽大的可以通過(guò)制造恐慌也可以維持住。三四線城市，差不多到頭了，棚戶區(qū)改造，以后估計(jì)都是實(shí)物安置，很快就要涼涼。現(xiàn)在身邊的人應(yīng)該普遍都有房子了，剩下的沒(méi)有的太少了，而這部分人，就會(huì)是地產(chǎn)商眼里的獵物了，他們會(huì)威逼利誘這個(gè)群體，本質(zhì)就是賺你錢(qián)。這里說(shuō)一句，某個(gè)地產(chǎn)大咖，經(jīng)常炮轟這個(gè)炮轟哪個(gè)，我只想說(shuō)，如果不是在這樣的社會(huì)環(huán)境下，地產(chǎn)能躺著賺錢(qián)？說(shuō)不定這些大佬早都破產(chǎn)了，所以有時(shí)候，不要看炮口的方向，也要看炮臺(tái)的所在陣地
上漲還能持續(xù)多久：
這個(gè)能持續(xù)多久，主要看彈藥還有多少。剛剛說(shuō)了資金分兩種：
大額資金：根據(jù)目前的政策來(lái)說(shuō)，這部分很難再進(jìn)入到地產(chǎn)行業(yè)了。
散戶資金：目前高首付，高利率，明顯也是不支持信貸擴(kuò)張
但是老百姓可不管這些，加倉(cāng)猛干，我們看看數(shù)據(jù)，如果保持這幾年幾年持續(xù)上漲，需要多少資金：
看一下官方的數(shù)據(jù)：
2018年一季度：（一個(gè)季度）
住戶部門(mén)新增貸款：1.75萬(wàn)億
住戶部門(mén)新增存款：4.27萬(wàn)億
2017年
住戶部門(mén)新增貸款：7.13萬(wàn)億
住戶部門(mén)新增存款：4.6萬(wàn)億
2016年
住戶部門(mén)新增貸款：6.33萬(wàn)億
住戶部門(mén)新增存款：5.16萬(wàn)億
2015年
住戶部門(mén)新增貸款：3.87萬(wàn)億
住戶部門(mén)新增存款：4.40萬(wàn)億
2014年
住戶部門(mén)新增貸款：3.29萬(wàn)億
住戶部門(mén)新增存款：4.14萬(wàn)億
2013年
住戶部門(mén)新增貸款：3.71萬(wàn)億
住戶部門(mén)新增存款：5.49萬(wàn)億
這里說(shuō)的都是住戶部門(mén)的數(shù)據(jù)：
按照13年各地市場(chǎng)是比較平穩(wěn)，作為基數(shù)來(lái)看，14、15年貸款的量沒(méi)有怎么增加存款缺突然下降，這個(gè)也就是前面說(shuō)的，前面買(mǎi)入的都是真金白銀啊，并不是太依賴銀行的貸款，大家還是盡量減少貸款，拿出自己的積蓄去改變生活，對(duì)杠桿不是那么依賴。
然后看16、17年，貸款猛增，很明顯上漲的動(dòng)力來(lái)自這里，都在瘋狂買(mǎi)房，而且這家年看來(lái)，存款都曬在降低，要知道，我們國(guó)家收入的增長(zhǎng)速度，差不多也7、8個(gè)點(diǎn)呢，這些錢(qián)差不多全都進(jìn)地產(chǎn)了。這兩年，新增存款減少8000億，算上收入增加速度，差不多這個(gè)值在1萬(wàn)億左右，為啥會(huì)這樣，因?yàn)楹芏嗟胤绞赘度勺兂闪?成或者五成，那這一兩成算下去，整個(gè)就是小十萬(wàn)億的盤(pán)子，當(dāng)然這還不包括首付高的那些人，所以新增貸款17年到7.13萬(wàn)億，就很正常了
看看18年，一季度的新增存款，雖然有季節(jié)因素，但是也能看出，我們國(guó)人的收入真的是猛啊，但是為啥一年算下來(lái)就沒(méi)多少？如果會(huì)看這幾年的季度數(shù)據(jù)，幾乎都是能和上漲對(duì)上的
看下來(lái)，這一年地產(chǎn)猛漲都是有數(shù)據(jù)支撐的，這里面很多借親戚朋友，甚至網(wǎng)貸、信用卡什么的可能投還沒(méi)有體現(xiàn)的很清楚，這里不做很精確的計(jì)算，只是想讓大家感受一下，如果需要暴漲，需要多少資金。
在高首付，高利率，明顯也是不支持信貸擴(kuò)張的前提下，彈藥還能打多久？
在這里如果你想知道啥時(shí)候開(kāi)始漲不動(dòng)，就去人民銀行看貸款和存款的數(shù)據(jù)就行了，只要存款開(kāi)始多，貸款開(kāi)始少，或者其一穩(wěn)定，有一符合條件，怕是這把火就快熄了，如果存款還是猛減、貸款還是猛增，那么火就會(huì)繼續(xù)燒
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